上海自贸区临港新片区将“放开”房产限购政策

Caseyliape · 发表于 2019-9-1 15:21:27

本文来自微信公众号：中国经济周刊（ID：ChinaEconomicWeekly），作者：宋杰，编辑：谢玮，编审：张伟，题图来自：东方IC

中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（下称“临港新片区”）于8月20日正式揭牌。在走过上海自贸试验区6年建设之路后，临港新片区无疑被寄予了更大的期待。

临港新片区规划范围为上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

值得一提的是，毗邻浦东新区的奉贤区约有三分之二的土地被划入临港新片区，该区域内有奉贤5大名镇（奉城、金汇、青村、四团、海湾）。

上海市委常委、常务副市长陈寅在国新办举行的发布会上透露，临港新片区将“放开”房产限购政策。在当前“房住不炒”总基调不变的情况下，该政策的出台落地对上海楼市意味着什么呢？

新政公布后迎“盛夏”行情，有楼盘周均成交套数涨幅高达683%

按照规划，临港新片区到2035年，区域生产总值（GDP）超过1万亿元，相当于再造一个目前的浦东新区。（注：2018年上海浦东新区GDP首超1万亿元。）

《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》要求，新片区建立以关键核心技术为突破口的前沿产业集群，将集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等列为关键领域。

上海为此提出了多项人才支持政策，包括限购由以家庭为单位转为以个人名下房产数量限购；购房资格社保要求由5年转为3年；人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

临港新片区在建楼盘《中国经济周刊》记者宋杰 | 摄

据克而瑞上海提供《中国经济周刊》记者的统计显示，新政公布后，临港新片区内的楼盘迎来了一波“盛夏”行情。其中，保利玲珑公馆周均成交套数涨幅达683%，海上风华周均成交套数涨幅600%，保利玲玥公馆周均成交套数涨幅500%，包括临港主城区、芦潮港社区、万祥、奉贤蓝湾等区域内的新盘迅速升温，通过比较政策公布前后周均成交套数来看，金汇板块涨幅48%，奉城板块涨幅239%，临港板块涨幅404%，海湾板块涨幅170%。

不过，今年上半年，临港新片区的平均成交均价约为2.85万/平方米，仍远低于上海市区水平，而离地铁沿线较远的地区房价更为便宜。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，上海临港自贸区新政出台、放松限购后，投资者目光多聚焦于临港。一般来讲，临港有新盘推出，首周都会有不错表现，而现在，存量销售也表现出较强动力，可见市场对临港新片区预期相当高。不过，当前存量新盘早已做价格备案，因此短期还不具备上涨可能。

众房企在2013年就已“下手”，当年土地溢价率高达489.9%

2013年7月，上海自贸区概念启动当月，自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长，商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。CRIC监测数据显示，外高桥、川沙以及临港新城板块2013年9月商品房成交量环比分别大涨281%、97%和210%，成交均价也开始逐步上扬。

卢文曦表示，从2013-2018年宅地溢价率走势也可以看出，临港新城在2013年曾经“火”过一把，开发商拿地竞争激烈。无论是2013年当年，还是把时间维度拉至2013年-2018年之间，上海全市土地溢价率前十中，前七都是位于临港新城的地块，可见市场对临港板块的热衷程度。其中，溢价率最高的一处，成交于2013年12月20日，由上海锦绣管理有限公司以楼板价1.5602万元/平竞得位于浦东新区临港主城区的办公用地，溢价率高达489.9%。

值得一提的是，上海锦绣管理有限公司在2013年另外两次竞拍的临港主城区的土地，溢价率也分别达到了406.88%和379.38%。

卢文曦直言，“以往临港位置偏远房企感兴趣程度不高，但是2013年当年溢价率节节攀升，并且很多溢价率记录也是临港在当年创下的，从之后发展角度来看，在楼市调控趋严的大环境下，这个记录前无古人后无来者了。”

中原地产的统计数据显示，临港新城及海湾板块自2013年至2018年共成交30幅住宅用地，总建筑面积173万方，地块供应呈下滑趋势，其中2013年土地供应达到顶峰；2016年供应51.94万方，达到次顶峰，供求总量平衡，市场成交稳定。

据不完全统计，目前上海自贸区临港新片区有土地储备的企业，包括港城、绿地、万科、保利、陆家嘴、中建、浦东金桥、光明地产、亚通股份、新黄浦等。

据上海中原研究院数据显示，临港及周边大部分地块目前已上市销售，仅漕河泾、港城、万科等企业共3幅土地待上市，总建筑面积约15.5万方。其中1幅分布于海湾的蓝湾国际社区，2幅分布于临港主城区。

临港新城及周边待上市项目与地块数量共9个，潜在供应套数约3277套，主要集中于万科、绿城、港城，货值84.5亿元，分布集中于临港主城区与海湾蓝湾国际社区，其中绿城上海诚园、万科金域蓝湾鹭语墅潜在供应套数排名靠前，货值分别为11.8亿元及18.3亿元。

长期发展还需“产城融合”

长期关注临港楼市的职业投资人裘继良向记者表示，“楼市的商品属性加上金融属性，短期看政策，中期看土地，长期看人口。这次（限购松绑）政策的推出，又在上海，投资客短期‘炒’一波是大概率事件。但是否有足够的实体经济产生的就业岗位，导致的人口向临港新片区迁徙产生的房产需求，这是看中期房产能否上涨的最主要因素，或者说是核心因素。”

2013-2018年临港新城及海湾板块宅地成交价格及溢价率走势

记者注意到，2013年上海自贸区推出当年，临港板块的住宅用地溢价率高达148.8%，不过2014年就跌落至41.4%，2015年溢价率仅6.5%，此后逐年递减，2018年为零。

为什么会出现这样的情况？

“一是与区位有关。临港位于上海东南角上，两面靠海，交通多有不便；二是与产业政策有关。那块区域里产业都是挺高大上的，但对人口的导入帮助贡献力度就不是特别大了。很多厂上下班都是班车，很多员工都不愿意住在那里。”卢文曦向《中国经济周刊》记者表示，“因此，临港新片区产城融合程度就尤为关键。如果融合得好，今后就像上海的‘卫星城’，有自己的产业链，有自己的服务体系和人员。”

克而瑞研究中心副总经理杨科伟亦指出，从中长期来看，政策利好难以促使临港新城的地位发生本质改变。

杨科伟认为，从临港片区的发展现状来看，无论人才新政的条件如何优厚，本质上还是需要产业升级配合导入人口，目前临港片区的规划目标为要建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系，涵盖了建设集成电路综合产业基地、人工智能创新及应用示范区、民用航空产业集聚区，发展新型国际贸易、拓展跨境金融服务功能等多个方面，预计1000亿资金的注入、人才的导入将促进当地经济发展提速，而房地产作为与居民“安居”的重要环节之一，势必也将迎来新的机会。

本文来自微信公众号：中国经济周刊（ID：ChinaEconomicWeekly），作者：宋杰，编辑：谢玮，编审：张伟